Ayıp, bir malın eksik, noksan olması, taşıması gereken vasıfları taşımamasıdır. 

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun‘da ‘ambalajında, etiketinde, tanıtma ve kullanma kılavuzunda ya da reklam ve ilanlarında yer alan veya satıcı tarafından bildirilen veya standardında veya teknik düzenlemesinde tespit edilen nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan ya da tahsis veya kullanım amacı bakımından değerini veya tüketicinin ondan beklediği faydaları azaltan veya ortadan kaldıran maddi, hukuki veya ekonomik eksiklikler içeren mallar’  ayıplı mal olarak kabul edilir.

Tüketici, malın teslimi tarihinden itibaren otuz gün içerisinde ayıbı satıcıya bildirmekle yükümlüdür. Tüketici bu durumda, bedel iadesini de içeren sözleşmeden dönme, malın ayıpsız misliyle değiştirilmesi veya ayıp oranında bedel indirimi ya da ücretsiz onarım isteme haklarına sahiptir. Satıcı, tüketicinin tercih ettiği bu talebi yerine getirmekle yükümlüdür. Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte ayıplı malın neden olduğu ölüm ve/veya yaralanmaya yol açan ve/veya kullanımdaki diğer mallarda zarara neden olan hallerde imalatçı-üreticiden tazminat isteme hakkına da sahiptir

2-KAMYANYALI KONUT SATIŞLARINDA DEVLETİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?

Kampanyalı satışlar, konut satışları da dahil,  4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ un 7. maddesi ile Kampanyalı Satışlara İlişkin Uygulama Usul ve Esasları Hakkındaki Yönetmelikte  ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerle, kampanya yapmak isteyen üreticilere ‘Kampanyalı Satış İzin Belgesi’ verme görevi  Sanayi ve Ticaret Bakanlığı’na verilmiş ,konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda taksit süresi 30 ayla sınırlandırılmış, satıcıya,  sözleşme yaparak bir örneğini alıcıya teslim etme, alıcının toplam ödemelerini sigorta ettirme veya banka teminat mektubu verme zorunluluğu getirilmiş olmakla birlikte kampanyalı satışlarda devletin (idarenin); 

a-Kampanyadan satın alınan konutun süresinde teslim edileceğine dair bir garantisi, taahhüdü, 

b-Konut teslim edilmese dahi alıcının (tüketicinin) ödediği bedelin iade edileceği/ettirileceği, tazmin edileceği/ettirileceği yönünde bir garantisi, taahhüdü bulunmamaktadır. 

c-Ayrıca her ne kadar kampanyalı satış yapan satıcıya, alıcının toplam ödemelerini sigorta ettirme veya banka teminat mektubu verme zorunluluğu getirilmiş ise de bunun uygulanmasını temin eden bir yaptırım konulmadığından sistem işlememektedir.

Kampanyalı konut satışlarında devletin (idarenin) doğrudan bir garantisi, taahhüdü bulunmadığı gibi yasal düzenlemeler eksik olduğundan yada denetim, gözetim yükümlülüğü tam olarak yerine getirilmediğinden alıcıyı her yönü ile garanti altına alacak, mağdur olmasını önleyecek bir sistem kurulabilmiş değildir. 

3-SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ İMZALANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKEN HUSUSLAR NELERDİR? 

Satış vaadi ile konut satın alınırken dikkat edilmesi gereken ilk şey, satmayı vaat eden satıcının vaatlerini yerine getirmeye muktedir olup olmadığıdır. Geçmişi, ekonomik ve idari yapısı, referansları ve bitirdiği projeler, yerine getirdiği taahhütler dikkate alınarak doğru satıcının (üreticinin) seçilmesi dikkat edilecek ilk adım olmalıdır. 

İkinci husus. satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmesinin teminidir. Alıcı, adi yazılı şekilde düzenlenen bir sözleşmeyi kabul etmek yerine noterde düzenlenmiş bir sözleşmede ısrarcı olmalıdır. 

Sözleşmeyi, satıcıyı temsilen imzalayan temsilcinin kanunen yetkili olması yani yetki kontrolünün yapılması; taşınmaz için ödenecek bedelin banka kanalı ile ödenmesi, ödeme dekontuna ödemeye ilişkin şerh (açıklama) yazdırılması; satışı vaat edilen taşınmazın vasıflarının sözleşmeye doğru ve tam olarak geçirilip geçirilmediği; teslim süreninin hangi tarihte başlatıldığı ve doğru olarak yazılıp yazılmadığı sözleşme imzalanması esnasında dikkat edilmesi gereken diğer hususlardır. Sözleşmeye, taşınmazın irtifaklı değil kat mülkiyeti kurulmuş, iskanı alınmış olarak teslim edileceği, tüm mali yükümlülüklerin satıcıya ait olduğu yazdırılmalıdır. Sözleşme imzalanmadan evvel dikkatlice okunmalı, anlaşılmayan yerler varsa satıcıdan izahı istenmelidir. Mağdur olmamak için daha başlangıç aşamasında hukuki anlamda profesyonel yardım almak, sözleşmeyi inceletmek en doğru çözüm olacaktır. 

4-EMLAK SEKTÖRÜNDE VATANDAŞI HANGİ YASA KORUYOR? AYRINTILARI NEDENLERDİR? 

Emlak kavramı genelde konut olarak algılandığı için konut hususunda ilk akla gelen ve alıcıyı yani  tüketiciyi koruyan en önemli yasa 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’dur denilebilir. Bu kanun doğrultusunda Tüketici Hakları Hakem Heyeti Yönetmeliği, Tüketici Kredisinde Erken Ödeme İndirimi ve Kredinin Yıllık Maliyet Oranını Hesaplama Usul ve Esaları Hakkında Yönetmelik, Tüketici Sözleşmelerindeki Haksız Şartlar Hakkında Yönetmelik 2003 yılında yürürlüğe girmiştir. 

Emlak kavramı geniş anlamda ele alındığı takdirde mevzuatımızda örneğin Borçlar Kanunu’nda da buna ilişkin düzenlemeler olduğu görülecektir. Fakat bu ve benzeri düzenlemeler genel nitelikteki düzenlemeler olup daha sonra yürürlüğe giren 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, genel yasalardaki düzenlemeleri daha sistematik hale getirmiş ve yönetmeliklerle detaylandırmıştır.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun verdiği haklar doğrultusunda mülk sahibi, mülkiyet hakkına müdahale ve tecavüz edildiğinde bu müdahalenin menini, tecavüze son verilmesini talep edebilecektir. Aynı yasa ile tapu kütüğünde maliki belli olan taşınmazların zamanaşımı yolu ile başkalarının mülkiyetine geçmesinin önü kapatılmış, mülkiyet hakkı sağlama alınmıştır. 

1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’nda yapılan düzenlemeler ile belli şartları taşıyan mülk sahiplerine emlak vergisinden muafiyet tanınmıştır. 

2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu’nun 82.  maddesi ile mülk sahibinin haline münasip evinin icra yolu ile satışının önüne geçilmiştir.  

5-APARTMAN VE BİNALARDA KOMŞULAR ARASINDA EN FAZLA ORTAYA ÇIKAN SORUNLAR VE ÇÖZÜMLERİ NELERDİR? 

Komşular arasında en çok aşırı gürültüden ( televizyon yada müzik sesinden, müzik aleti çalınmasından, çocuklardan, aile bireylerin kavgalarından  ve benzeri sebeplerden kaynaklanan), hayvan özellikle de köpek beslenmesinden, temizlik yapılırken rahatsızlık verilmesinden, müşterek alanların usulsüz ya da yetki dışı kullanımından, bağımsız bölümün amacı dışında kullanımdan, binaların çok yakın inşa edilme nedeniyle mahremiyetin ihlal edilmesinden, hava akımının ve ışığın kesilmesinden  doğan problemler gündeme gelmektedir. Bu ve benzeri  problemlerin uyarıya, tembihe, ikaza ve  alınan sair önlemlere rağmen giderilememesi halinde 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ile kat malikleri kurulunca alınacak karar doğrultusunda, rahatsızlık veren kat malikine karşı dava açma ve mülkiyet hakkına son verme  imkanı getirilmiştir.