Ayıp kavramı bilindiği üzere bir şeyin eksik, noksan olması; beklentilere cevap vermemesi; taahhüt yada vaat edilen özellikleri taşımaması; beklenen yararı temin etmemesi gibi çeşitli anlamlara gelir. 

Alıcının, satın aldığı konutun ayıplı olması genel olarak iki şekilde karşısına çıkabilecektir; 

a-Konutun, satıcı tarafça vaat edilen maddi nitelikleri taşımaması yani maddi ayıp.   (Brüt veya net kullanım alanının daha küçük çıkması; konut planında satıştan sonra değişiklik yapılması; vaat yada taahhüt edilen malzemenin kullanılmaması, malzeme kalitesinin veya sınıfının düşük çıkması; işçiliğin beklenen, olması gereken  düzeyde  ve kalitede olmaması gibi) 

b-Konutun, hukuki yada ekonomik açıdan problemli, ayıplı olması yani hukuki ayıp. (Konutun ruhsat, imar,iskan ve benzeri yönlerden problemli olması gibi.) 

4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’ da 2003 yılında değişikliğe gidilmiş, 3. maddesindeki mal kavramının tanımı genişletilerek ‘konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallar’ bu kanunun kapsamına dahil edilmiştir. Görüldüğü üzere, taşınmaz mallar dahil edilmekle birlikte, tüm taşınmazlar dahil edilmemiştir. Yasanın mevcut hali ile alım-satıma konu ve ayıplı, eksik bir  taşınmaz hakkındaki ihtilafın çözümünde bu yasanın tatbik edilebilmesi için; 

a-Satıcının (imalatçı-üreticinin) ticari bir amaçla, mesleki faaliyetleri kapsamında bu işi yapması gerekmektedir. Zira TKHK’ nun 3. maddesinde satıcı ‘ kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki faaliyetleri kapsamında tüketiciye mal sunan gerçek veya tüzel kişiler’ şeklinde tarif edilmiştir. Bu durumda konut imalatı ve satışı yada sadece satışı yapan bir firmadan yeni bir konut satın alınması ve konutun ayıplı, eksik çıkması halinde TKHK.’ nun tatbiki gerekecek iken ticari veya mesleki bir amaç gütmeksizin konutunu satan herhangi bir şahıstan konut satın alınması ve konutun ayıplı çıkması halinde TKHK. ‘ nun uygulanması mümkün olmayacak, genel hükümler uygulanacaktır. 

b-TKHK ‘nun uygulanabilmesi dolayısı ile aşağıdaki seçimlik haklardan yararlanılabilmesi için alım-satıma konu taşınmazın ister daimi, ister tatil amaçlı olsun mesken yani konut vasıflı olması ve konut olarak kullanmak maksadı ile satın alınmış olması gerekmektedir. Mesela bir ticari firma bir konutu, misafirhane yada ofis olarak kullanmak amacı ile satın almışsa bu durumda TKHK. ‘ nun tatbiki mümkün olmayacaktır. 

4077 sayılı TKHK. kapsamında bir konut satın alan tüketicinin, satın aldığı konutunun ayıplı, eksik çıkması halinde yapacağı ilk şey bu durumu satıcıya ihbar etmektir.  İhbar teslim tarihinden, sonradan ortaya çıkan gizli ayıplarda  ise ortaya çıkış tarihinden itibaren en geç 30 gün içinde yapılmalıdır. Ayıbı, eksiği ihbar eden tüketici aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilecektir:

a-Sözleşmeden dönerek ödediği bedelin iadesini talep edebilir, 

b-Konutun ayıpsız bir misliyle (benzeri) ile değiştirilmesini talep edebilir, 

(Yasada mevcut bu hak genellikle araç, elektronik eşya gibi menkul mallarda uygulanmakta olup bir konutun ayıpsız misliyle değiştirilmesi pratikte pek mümkün olmadığından diğer seçimlik hakların kullanılması daha yaygındır.) 

c-Ayıptan dolayı konutun değeri ne kadar azalmış ise bu oranda konut bedelinde  indirime gidilmesini, bedelin tamamını ödemiş ise bu oranda kendisine iade yapılmasını  talep edebilir. 

d-Konuttaki ayıbın ücretsiz olarak onarılmasını, eksikliğin giderilmesini isteyebilir.  

e-Tüketici bu seçimlik haklarından biri ile birlikte ayıplı malın neden olduğu ölüm ve/veya yaralanmaya yol açan ve/veya kullanımdaki diğer mallarda zarara neden olan hallerde imalatçı-üreticiden tazminat isteyebilir.  

Tüketici yasada sayılan bu seçimlik haklarını;  imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ve kredi verene karşı kullanabilecektir. Bunlar arasındaki sorumluluk müteselsil sorumluluktur. Satılanın ayıplı olduğunu bilmemeleri sorumluların sorumluluklarını ortadan kaldırmamaktadır. 

4077 sayılı TKHK kapsamında ayıba karşı sorumlu tutulanlar, ayıba karşı daha uzun bir süre ile sorumluluk üstlenmemişlerse, ayıplı maldan sorumlulukları konut ve tatil amaçlı taşınmaz mallarda beş yıldır. Ayıplı malın neden olduğu her türlü zararlardan dolayı yapılacak talepler ise üç yıllık zamanaşımına tabidir. Bu talepler zarara sebep olan malın piyasaya sürüldüğü günden başlayarak on yıl sonra ortadan kalkar. Ancak, satılan malın ayıbı, satıcının ağır kusuru veya hilesi ile tüketiciden gizlenmişse satıcı, zamanaşımı süresinden yararlanamaz. 

Haklarını elde edemeyen ve yasal yollara başvurmak zorunda kalan tüketici,  yukarıda yazılı süreler içinde Tüketici Mahkemesine başvurarak dava açabilir. Zamanaşımının geçmiş olması dava açmaya engel değildir. Fakat açılan davada, davalı taraf, süresi içinde zamanaşımının dolduğunu öne sürerse dava zamanaşımından reddedilir. 

Yasal yollara başvurulması halinde, seçimlik haklardan hangisinin tercih edildiği açıkça beyan edilmeli, terditli (aşamalı,kademeli) tercihte bulunmaktan sakınılmalıdır. Ayrıca seçimlik haklardan geri dönüş –istisnalar hariç-  mümkün olmadığından seçim yapılırken iyi düşünülmelidir.  

Konuttaki ayıbın ‘eksik ifa’ olarak da kabulü mümkündür. Bu durumda da ihtilafın tüketici mahkemesinde halli gerekecektir. Zira Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 30. maddesi (bu kanunda hüküm bulunmayan hallerde genel hükümler uygulanır) hükmünü amirdir. Tüketici Mahkemesi genel hükümleri uygulamak sureti ile anlaşmazlığı çözecektir. 

4077 sayılı TKHK’ nun kapsamına girmeyen yani ticari veya mesleki amaçla satın alınan taşınmazın ayıplı çıkması halinde ise tüketicinin, haklarını elde etmek için bir ihtisas mahkemesi olan Tüketici Mahkemesine değil genel mahkemelere başvurması gerekecektir. 

Av. Halil BADEM